一套空置17年的別墅超770萬(wàn)元成交。

位于鶴山市址山鎮(zhèn)的一套別墅起拍總價(jià)僅78萬(wàn)元。

????上周，本報(bào)官微視頻號(hào)推送了一條題為《江門(mén)一空置17年的別墅，超770萬(wàn)元成交！》的視頻，累計(jì)播放量達(dá)20萬(wàn)人次，引發(fā)廣泛關(guān)注。

????事實(shí)上，這并非本地法拍別墅第一次拍出高價(jià)。早在今年5月，一套位于蓬江區(qū)的獨(dú)棟別墅被拍賣(mài)，最終以683.9萬(wàn)元成交，溢價(jià)率高達(dá)50%。記者從阿里資產(chǎn)（原阿里法拍）珠中江城市服務(wù)商——鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司獲悉，作為法拍房中的特殊選手，法拍別墅受到不少購(gòu)房者的青睞，溢價(jià)成交屢見(jiàn)不鮮。今年1—5月，我市有多套法拍別墅溢價(jià)成交，最高成交價(jià)778.2151萬(wàn)元。那么，為何購(gòu)房者如此青睞法拍別墅？

????文/圖 江門(mén)日?qǐng)?bào)記者 陸沿任

????備受關(guān)注 法拍別墅拍出高價(jià)

????法拍房，即“法院拍賣(mài)房產(chǎn)”，是指因債務(wù)人未履行法律義務(wù)而被法院強(qiáng)制拍賣(mài)的房產(chǎn)。因低于市場(chǎng)價(jià)起拍，法拍房被視為“撿漏”之地，不過(guò)因房源性質(zhì)復(fù)雜、拍后騰退執(zhí)行困難等原因，“折價(jià)”“流拍”等現(xiàn)象在法拍房市場(chǎng)屢見(jiàn)不鮮。近年來(lái)，我國(guó)法拍房市場(chǎng)整體規(guī)模攀升，雖然市場(chǎng)冷暖不均，但有一類(lèi)房源走出了獨(dú)立行情，頻繁出現(xiàn)高溢價(jià)成交案例，那就是豪宅中的別墅類(lèi)產(chǎn)品。不管是在樓市“高地”上海、深圳，還是在江門(mén)，均出現(xiàn)法拍別墅房源高溢價(jià)成交的案例。

????5月27日，上海市長(zhǎng)寧區(qū)新華路的兩幢別墅，以2.7億元的價(jià)格成功拍出，溢價(jià)率8%，成交價(jià)創(chuàng)下單價(jià)超50萬(wàn)元/平方米的地上建筑面積紀(jì)錄。此次拍賣(mài)的別墅占地面積912平方米，由兩幢建筑組成，地上建筑面積共計(jì)535平方米。

????深圳也頻繁出現(xiàn)別墅溢價(jià)法拍的案例。比如今年4月，位于羅湖區(qū)怡景花園的一棟別墅歷經(jīng)超400輪叫價(jià)，房源價(jià)格從854萬(wàn)元到超3000萬(wàn)元，溢價(jià)率突破260%。

????再來(lái)看看江門(mén)。

????今年5月，在江門(mén)市司法拍賣(mài)市場(chǎng)上，迎來(lái)了一宗搶手的房源拍賣(mài)。這是一棟位于蓬江區(qū)城市花園春暉園319號(hào)的獨(dú)棟別墅，建筑總面積為279.22平方米，帶有一個(gè)比較大的私家花園。

????2025年5月8日10時(shí)至2025年5月9日10時(shí)，蓬江區(qū)人民法院在該院淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上對(duì)上述別墅進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)。該別墅起拍價(jià)為455.1萬(wàn)元，拍賣(mài)關(guān)注度很高，吸引近2萬(wàn)人次圍觀，其中434人設(shè)置了拍賣(mài)提醒，13人交納保證金報(bào)名參與競(jìng)拍。整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程非常激烈，經(jīng)過(guò)了一個(gè)半小時(shí)延時(shí)競(jìng)拍，101次加價(jià)才結(jié)束拍賣(mài)。最終，別墅以683.9萬(wàn)元成交，溢價(jià)率50%，是今年到目前為止我市溢價(jià)率最高的法拍別墅，成交單價(jià)2.4493萬(wàn)元/平方米。

????一個(gè)月之后，本地法拍房市場(chǎng)再次因?yàn)閯e墅而備受關(guān)注。

????6月15日，在江門(mén)市司法拍賣(mài)市場(chǎng)上，一棟位于蓬江區(qū)五邑碧桂園泊林十一街30號(hào)房產(chǎn)溢價(jià)198萬(wàn)元成交。

????記者了解到，這是一棟獨(dú)棟大別墅，一共3層，建筑面積474.73平方米，同樣帶私家大花園。這棟別墅建成于2008年，但從照片來(lái)看現(xiàn)在還是毛坯房，這意味著這棟別墅從建成到現(xiàn)在，已經(jīng)空置了17年。截至2025年4月，別墅欠物業(yè)管理費(fèi)約13000元。據(jù)悉，這棟別墅評(píng)估價(jià)約為829萬(wàn)元，此次拍賣(mài)的起拍價(jià)只有580.2151萬(wàn)元，也就是在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上打七折進(jìn)行拍賣(mài)。拍賣(mài)開(kāi)始后，競(jìng)拍人數(shù)不多，但競(jìng)爭(zhēng)還是比較激烈，最終以778.2151萬(wàn)元成交，創(chuàng)下今年以來(lái)本地法拍別墅的最高成交價(jià)格，成交價(jià)比起拍價(jià)高出了198萬(wàn)元。

????今年1—5月，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，江門(mén)有多套法拍別墅溢價(jià)成交，最高成交價(jià)778.2151萬(wàn)元。對(duì)此，嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊分析，近期本地法拍房市場(chǎng)的別墅確實(shí)比較熱，一是拍賣(mài)起拍價(jià)較市場(chǎng)低，性?xún)r(jià)比高；二是近期推出的別墅大多數(shù)位于市區(qū)的成熟社區(qū)，配套完善。

????根據(jù)鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前掛在阿里法拍網(wǎng)站上的江門(mén)別墅約有10棟，起拍總價(jià)從78萬(wàn)元到300多萬(wàn)元不等，起拍單價(jià)最低的一套別墅不到4000元/平方米，最高的也是1萬(wàn)元/平方米，普遍低于市場(chǎng)價(jià)格。

????鑫江山按揭代理服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)人陳松說(shuō)，法拍別墅的起拍價(jià)通常低于市場(chǎng)價(jià)，這是因?yàn)榉ㄔ涸谂馁u(mài)時(shí)希望快速變現(xiàn)，因此會(huì)設(shè)定一個(gè)相對(duì)較低的起拍價(jià)，這使得買(mǎi)家有機(jī)會(huì)以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到優(yōu)質(zhì)別墅。實(shí)際上，江門(mén)的一些法拍別墅成交案例顯示，盡管部分熱門(mén)房源可能拍出高溢價(jià)，但仍有不少房源以評(píng)估價(jià)的折扣價(jià)成交，為買(mǎi)家提供了“撿漏”的機(jī)會(huì)。

????資源稀缺 獨(dú)棟別墅受歡迎

????事實(shí)上，江門(mén)的司法拍賣(mài)市場(chǎng)，許多房源以底價(jià)成交或流拍。數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，約七成法拍房流拍。與別墅相比，其他房源同樣具備起拍價(jià)低、性?xún)r(jià)比高的優(yōu)點(diǎn)，為何法拍別墅能夠更受歡迎？

????對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相較于其他類(lèi)型的豪宅產(chǎn)品，別墅類(lèi)產(chǎn)品更具特殊性，也更容易引發(fā)市場(chǎng)爭(zhēng)搶。過(guò)往較長(zhǎng)一段時(shí)間，因“限墅令”的嚴(yán)格執(zhí)行，別墅產(chǎn)品被市場(chǎng)稱(chēng)為“賣(mài)一套少一套”。法拍房市場(chǎng)上的一些別墅房源，也因其產(chǎn)品、地段等多方面的特殊性受到關(guān)注。近兩年來(lái)，因自然資源部發(fā)文取消遠(yuǎn)郊城區(qū)新供宅地容積率不低于1.0的限制，各地供地計(jì)劃中，郊區(qū)的低容積率地塊明顯增加，樓市正逐步告別高容積率時(shí)代，向低密度、更舒適的社區(qū)演變。不過(guò)，獨(dú)棟別墅依然稀缺。

????其所言非虛。以今年江門(mén)司法拍賣(mài)市場(chǎng)上成交總價(jià)最高以及溢價(jià)率最高的兩套別墅為例，均屬于獨(dú)棟別墅，且?guī)в休^大的后花園。而記者走訪(fǎng)市場(chǎng)了解到，市面上無(wú)論是在售的一手別墅還是二手別墅，獨(dú)棟別墅均比較少見(jiàn)。

????鄧桐燊告訴記者，由于過(guò)去政策對(duì)于低密度的別墅建設(shè)限制，市場(chǎng)那些年幾乎沒(méi)有新的別墅盤(pán)推出，二手轉(zhuǎn)讓的別墅也不多，因此別墅這兩年價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，交易也較穩(wěn)定。記者了解到，目前市場(chǎng)上二手別墅交易量比較高的樓盤(pán)主要以五邑碧桂園、環(huán)高爾夫球場(chǎng)的別墅樓盤(pán)以及江海區(qū)的天鵝灣、江海碧桂園為主。目前二手房市場(chǎng)上，單體別墅均價(jià)超2萬(wàn)元/平方米，雙拼別墅單價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米以上。

????“同時(shí)，別墅的地理位置也很重要，小區(qū)成熟、地段優(yōu)越的別墅，無(wú)論法拍還是二手都會(huì)受到青睞?？偟膩?lái)說(shuō)，二手別墅成交量相對(duì)穩(wěn)定，供需均衡，價(jià)格穩(wěn)步上升，而優(yōu)質(zhì)的別墅項(xiàng)目則售價(jià)保持堅(jiān)挺。法拍別墅最大的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格，雖然最終成交價(jià)看起來(lái)較貴，但還是比同樣條件的二手別墅要便宜。”鄧桐燊如是說(shuō)。

????陳松也提到，二手別墅市場(chǎng)雖然受供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控等多種因素影響，但總體上，江門(mén)作為珠三角地區(qū)的重要城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿鸵司迎h(huán)境對(duì)高端住宅市場(chǎng)構(gòu)成了有力支撐。

????業(yè)內(nèi)提醒 警惕潛藏風(fēng)險(xiǎn)

????那么，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)法拍別墅時(shí)，要注意什么問(wèn)題？

????陳松告訴記者，購(gòu)房者要確認(rèn)好房產(chǎn)是否已經(jīng)查封或共有產(chǎn)權(quán)人是否已經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓的情況，以及有沒(méi)有違建等，避免因產(chǎn)權(quán)糾紛導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)，可要求法院提供《執(zhí)行裁定書(shū)》《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》等文件，確保拍賣(mài)方有合法處置權(quán)。同時(shí)，部分法拍別墅可能被原業(yè)主長(zhǎng)期租賃或惡意占用（如“以租代售”），需核實(shí)租約真實(shí)性及期限，避免交房困難。

????另外，法拍房需一次性支付個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、土地增值稅等，物業(yè)費(fèi)、水電氣可能因原業(yè)主拖欠而由買(mǎi)家承擔(dān)。購(gòu)房者可提前向稅務(wù)部門(mén)或拍賣(mài)平臺(tái)核實(shí)稅費(fèi)明細(xì)，避免預(yù)算超支。此外，部分法拍別墅因長(zhǎng)期無(wú)人居住可能存在設(shè)施老化、裝修破損等問(wèn)題，這些也需要購(gòu)房者評(píng)估潛在修繕費(fèi)用。

????陳松還建議，購(gòu)房者最好現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)房屋狀況，如親自查看房屋結(jié)構(gòu)、裝修、水電燃?xì)獾仍O(shè)施，避免因信息不對(duì)稱(chēng)買(mǎi)到“問(wèn)題資產(chǎn)”。例如，某法拍別墅因未及時(shí)發(fā)現(xiàn)地基下沉，后期修復(fù)花費(fèi)遠(yuǎn)超預(yù)期。同時(shí)，檢查物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等欠費(fèi)情況，部分房源可能累計(jì)數(shù)年欠費(fèi)，需買(mǎi)家墊付。

????從事法拍業(yè)務(wù)多年的吳秀云則告訴記者，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)熟悉拍賣(mài)規(guī)則，如了解保證金金額、付款期限（通常需7—15天內(nèi)一次性付清）、悔拍后果（保證金不退）等。需要貸款客戶(hù)提前聯(lián)系銀行或者擔(dān)保公司，平臺(tái)一鍵貸款提前咨詢(xún)準(zhǔn)備資料，避免貸款通不過(guò)因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題導(dǎo)致悔拍，造成經(jīng)濟(jì)損失。

????吳秀云提醒，個(gè)別輔拍機(jī)構(gòu)可能虛高評(píng)估價(jià)、隱瞞房源缺陷，甚至串通競(jìng)買(mǎi)人抬高價(jià)格，建議選擇法院直拍平臺(tái)或委托專(zhuān)業(yè)律師進(jìn)行專(zhuān)業(yè)盡職調(diào)查。拍賣(mài)成功后，要及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，憑《成交確認(rèn)書(shū)》《執(zhí)行裁定書(shū)》到法院領(lǐng)取相關(guān)材料，盡快完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，避免因原業(yè)主債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致房產(chǎn)被二次查封。

????業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)下樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，大眾對(duì)住宅的需求也更加多樣化，過(guò)去市場(chǎng)偏向滿(mǎn)足剛需、改善需求，對(duì)于高端改善需求的關(guān)注度較低。隨著政策逐步調(diào)整，強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足“多樣化需求”，別墅類(lèi)產(chǎn)品正重回高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。法拍市場(chǎng)上的稀缺高端房源，也有望持續(xù)占據(jù)“C位”。