江門樓市逐步回穩(wěn)。

高品質(zhì)住房促進“以舊換新”。

????近日，市住房城鄉(xiāng)建設局公布一季度樓市主要數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1—3月全市一手住宅累計成交6594套，成交均價8048元每平方米，同比增長2.7%。

????除了處于春節(jié)期間以及春節(jié)前返鄉(xiāng)潮的1月，今年2月、3月的一手住宅成交套數(shù)均實現(xiàn)了環(huán)比增長，成交均價則是2月份、3月份連續(xù)實現(xiàn)了環(huán)比、同比雙增長。其中，臺山市以超1200套的成交位于各縣（區(qū)、市）之首，新會區(qū)則以每平方米突破一萬元的成交均價領跑各縣（區(qū)、市）。由此可見，春節(jié)后的江門樓市正逐步回穩(wěn)。

????那么，一季度江門樓市具體有哪些亮點，未來的樓市又將如何走向？

????文/圖 江門日報記者 陸沿任

????數(shù)據(jù) 春節(jié)后樓市回穩(wěn)

????回顧一季度，江門樓市表現(xiàn)如何，數(shù)據(jù)最有說服力。

????根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1—3月全市一手住宅累計成交6594套，同比有所下滑，成交均價8048元每平方米，實現(xiàn)了同比增長。業(yè)內(nèi)人士認為，1月份受春節(jié)因素影響，成交季節(jié)性回落。一季度包含1月的數(shù)據(jù)，成交套數(shù)下滑在情理之中。而成交均價的提升，在于品質(zhì)帶裝項目成交占比提升，因此一季度江門房價同比略增。其中，恩平近期多個別墅盤入市，帶動整體價格上升。

????江門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長楊東卉表示，在江門市1—3月的榜單中，銷售排名靠前的大部分是各縣的一些高端改善項目，一定程度拉升了江門樓市整體的價格。

????而從各個月份來看，除了處于春節(jié)期間以及春節(jié)前返鄉(xiāng)潮的1月，今年2月、3月的成交套數(shù)均實現(xiàn)了環(huán)比增長，其中2月一手住宅成交套2136，環(huán)比增長25.4%，3月一手住宅成交2755套，環(huán)比增長29%，成交均價則是連續(xù)兩個月實現(xiàn)了環(huán)比、同比雙增長。其中2月成交均價環(huán)比增長0.5%，同比增長1.5%，3月成交均價環(huán)比增長4.3%，同比增長5.1%。從成交面積來看，1—3月全市新建商品房成交面積約103萬平方米，新建商品住房成交面積約74萬平方米，同比減幅均連續(xù)2個月收窄，比1—2月分別收窄8.8個百分點和4.2個百分點。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭說，1—2月受春節(jié)假期影響，成交處于低位，低基數(shù)效應明顯，假期效應減弱后，市場逐漸恢復常態(tài)。而隨著成交結(jié)構(gòu)的改變，如市區(qū)成交占比提升等，全市住房成交均價有所回升。

????楊東卉也告訴記者，受“傳統(tǒng)淡季+春節(jié)”的雙重沖擊，再加上返鄉(xiāng)潮涌現(xiàn)，1月份成交量下降；2月份假期結(jié)束后，房產(chǎn)市場交投熱度開始恢復；3月份進入樓市“小陽春”，因此2—3月成交量環(huán)比有增長。春節(jié)前各大項目促銷，在1月低基數(shù)情況下，2、3月改善需求逐步釋放，成交價格也得以逐月上漲。

????從數(shù)據(jù)來看，隨著春節(jié)后的江門樓市回穩(wěn)，新建商品住房庫存量持續(xù)減少。截至2025年3月底，全市待售新建商品住房53332套，環(huán)比減少1.9%，同比減少5.1%。其中，江海區(qū)、臺山市、開平市和鶴山市環(huán)比、同比均減少，新會區(qū)環(huán)比減少，蓬江區(qū)同比減少。

????區(qū)域 臺山、新會表現(xiàn)亮眼

????再來看看各區(qū)域的情況。

????今年一季度，臺山市一手住宅成交1218套最高，其次是蓬江區(qū)成交1179套以及新會區(qū)成交1058套，開平市一季度一手住宅成交達1043套，恩平市、鶴山市、江海區(qū)分別成交823、703套和570套。

????從成交套數(shù)來看，臺山市高居第一。如果看同比增幅，新會區(qū)一手住宅成交套數(shù)同比增長最大，而開平市一手住宅市場則實現(xiàn)了“量價齊升”。值得注意的是，蓬江區(qū)一季度一手住宅成交量雖然在各縣（區(qū)、市）排名第二，但同比下滑達兩成。

????楊東卉分析，臺山市華僑和港澳鄉(xiāng)親較多，這部分人群在春節(jié)和清明前后集中返鄉(xiāng)，擁有較大的購房潛力，一季度新規(guī)改善產(chǎn)品推出，疊加各項目較大的優(yōu)惠力度，使得當?shù)刭彿恳庠冈鰪?，成交套?shù)也隨之增多。新會區(qū)方面，當?shù)責衢T板塊的一些新項目在上年下半年入市，部分熱銷項目價格有所下降，綜合各方利好，不少觀望的購房者開始進場。

????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊說，每年春節(jié)前后都是臺山樓市的高峰期，主要是海外華僑以及外出務工人員回鄉(xiāng)購房。開平方面，匯峰天峻以成交267套位列全江門市成交量第一，以均價每平方米9109元成為開平市場的最高價；受該樓盤的影響和帶動，開平樓市量價齊升。

????張鎮(zhèn)蘭表示，新會區(qū)主要是受到低基數(shù)效應影響，2024年一季度新會區(qū)一手住宅成交套數(shù)比前幾年都低，成交不足千套。其次，當?shù)夭糠制焚|(zhì)熱盤和促銷項目領銷，帶動成交回升。春節(jié)期間，開平受到返鄉(xiāng)人群需求集中釋放帶動，處于傳統(tǒng)銷售旺季，疊加多個樓盤放價促銷，還有部分高品質(zhì)帶裝修樓盤的加持，一季度實現(xiàn)了量價齊升。而蓬江區(qū)，假期市民出游、回鄉(xiāng)較多，且剛需項目經(jīng)過多輪降價消化，可選擇貨量有限。

????“一季度江門樓市還有一個亮點，就是恩平市一手住宅成交均價是各縣（區(qū)、市）中同比增長最快的，主要是恩平原來的小區(qū)住宅大多數(shù)都是舊設計戶型，受需求影響，樓價一直相對穩(wěn)定。而新推出的新型住宅，激發(fā)了當?shù)刭彿空叩男枨蠛蜔崆?，也說明市場不缺客，缺的是高品質(zhì)的樓盤。而鑒于多個高品質(zhì)住宅樓盤的熱銷，新會區(qū)一季度一手住宅成交均價位于各縣（區(qū)、市）首位?！编囃霰硎尽?/p>

????換新 二手住房成交面積增長

????看完一手房，再看看二手房的情況。

????根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1—3月全市二手住房成交5926套，基本與去年同期持平。二手住房成交面積約65萬平方米，同比增長3.7%。其中，蓬江區(qū)、新會區(qū)和恩平市的數(shù)據(jù)都實現(xiàn)同比增長。全市二手住房占全部住房成交比例的46.7％，比去年同期增長3.7個百分點。

????值得一提的是，鶴山市二手住房的成交面積和套數(shù)均超過同期新建商品住房。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，這反映出市場“以舊換新”的節(jié)奏在加快；鶴山次新房的成交相對新房活躍，在于部分前期買入的投資型業(yè)主陸續(xù)降價套現(xiàn)，次新房優(yōu)勢凸顯。

????鄧桐燊則透露，各大銀行對二手住房按揭貸款的政策支持較大，再加上二手住房降價，與一手住房相比，性價比高。“此外，由于稅收政策的調(diào)整，剛需置換促成二手大平層住房成交較多，成為新的增長點。”鄧桐燊說。

????展望 房企“以價換量”仍是常態(tài)

????那么，樓市回暖是否會持續(xù)？楊東卉認為，今年中央或地方會繼續(xù)出臺刺激房地產(chǎn)市場的政策，從近一年的數(shù)據(jù)來看，供應量在逐步收緊，成交量在震蕩中已接近觸底，庫存去化周期在逐步下調(diào)。在江門虹吸效應較強的地區(qū)，樓市有望在今年止跌回穩(wěn)。

????張鎮(zhèn)蘭表示，當前，江門全市新房去化周期仍超20個月，供大于求格局未根本改變，短期內(nèi)房企“以價換量”仍是常態(tài)。隨著采用規(guī)劃新規(guī)的項目越來越多，項目成交量和價格將進一步分化。

????鄧桐燊則預測，今年接下來的房地產(chǎn)市場，將呈現(xiàn)以下兩種特征：一是一手住宅價格企穩(wěn)回升值得期待，一方面在于政策的發(fā)力，另一方面在于4.0住宅已逐漸成為市場的主流；二是二手住房成交量將持續(xù)增加。隨著二手房降價，與一手房價的差距增加，有利于成交，再加上銀行對二手住房按揭的支持力度加強。接下來，剛需置換購房占比會增大，高品質(zhì)公攤少的樓盤將持續(xù)成為市場的熱點。