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外海大橋?qū)⒅猩焦沛?zhèn)和江門外海兩個區(qū)域連為一體。

外海板塊煙火氣逐漸旺了起來。

外海板塊樓盤多了起來。

????在江門，有這么一個樓市板塊，它毗鄰西江，與中山古鎮(zhèn)隔江相望，近年來降價“內(nèi)卷”不斷，它就是外海板塊。35年前，外海大橋一橋飛架，將中山古鎮(zhèn)和江門外海兩個區(qū)域連為一體，自此兩地交流源源不斷，催生了大批中山購房客的同時，也催熱了外海樓市。

????物美價廉的外海樓盤，曾是多少中山客戶心中的“白月光”，吸引一批又一批中山客戶舍近求遠來買房。

????然而，隨著中山古鎮(zhèn)房價的下降，以及當(dāng)?shù)厝雽W(xué)政策的調(diào)整，過江買房的消費者不斷減少，外海板塊也因此而變得“內(nèi)卷”不斷，房價一度從高峰期的均價破萬元到如今的單價“6字頭”“7字頭”隨處可見，銷量也不如當(dāng)年。雄關(guān)漫道真如鐵，而今邁步從頭越。曾經(jīng)炙手可熱的外海板塊，該如何重新起步？

????文/江門日報記者 陸沿任

????圖/路沿任 陳俊鋒

????曾經(jīng)

????眾多中山客戶“過江”買房

????清晨，外海大橋上車水馬龍。一輛輛掛著粵T車牌的小汽車從外海駛往古鎮(zhèn)方向，川流不息。

????“您好，我還在江門，半小時后就到！”

????每天早上8點，居住在外海奕聰花園的劉先生都會準(zhǔn)時驅(qū)車出門，前往位于中山古鎮(zhèn)的家居裝飾公司，開啟一天忙碌的工作。

????在劉先生眼里，從江門到中山，只是一座外海大橋的距離。

????劉先生在古鎮(zhèn)長期做家居裝飾生意，眼看生意蒸蒸日上，買房置業(yè)便成為他首選的目標(biāo)。在哪里買房好呢？劉先生的首選自然是中山，但2018年，中山古鎮(zhèn)的房價普遍達到1.5萬元/平方米，還缺少學(xué)位，這讓他望而止步。隨后，他將目光轉(zhuǎn)移到一橋之隔的江門外海片區(qū)。當(dāng)時，外海片區(qū)多個樓盤在售，不但選擇較多，單價約1萬元/平方米就可以買到很好的戶型，比古鎮(zhèn)便宜不少?！拔?guī)Ъ胰藖砜催^，他們對這里的環(huán)境都很喜歡，也有學(xué)校配套，就買了下來?！?018年，劉先生以9000多元/平方米入手了奕聰花園，并于2020年正式入住。

????入住至今，劉先生的最大感受就是宜居?！斑@里靠近西江邊，晚上可以去散散步，吹吹江風(fēng)，再加上家里老人喜歡釣魚，住這邊剛好可以滿足其愛好?！眲⑾壬f。在劉先生入住后不久，其同樣在中山做生意的兩個表姐也選擇到外海買房，開啟兩地生活。

????不是“猛龍”不過江。

????像劉先生這樣消費能力強的中山生意人，是外海板塊購房的主力軍。早在2011年，外海樓盤海逸華庭一人士就信心十足地表示，外海樓市的前景很好，根本不用擔(dān)心未來的銷售問題，僅中山古鎮(zhèn)那8萬外來人口就有強勁的購買需求。在外海開房產(chǎn)中介門店的老板劉先生也告訴記者，在外海購房的客戶當(dāng)中，八成左右是中山客戶。裕隆基地產(chǎn)曾代理外海多個樓盤的銷售，其副總經(jīng)理李艷芳表示，從代理樓盤的銷售情況來看，起碼有七成的客戶來自中山。

????中山客戶的購房熱，也推動著外海板塊的發(fā)展。

????2011年，海逸華庭成為最早進駐外海的樓盤之一，自此拉開了各大開發(fā)商搶占外海樓市的序幕。從2011年到2020年期間，包括奕聰花園、印象海倫灣、海逸星宸、財富海景、龍溪新城等多個樓盤分別進駐外海，外海板塊初步成形，居住氛圍逐漸濃厚。到了2021年，外海板塊再次迎來樓盤開盤高潮，包括朗基香醍灣、嘉福銘著、冠利西岸、新旅學(xué)仕府等樓盤紛紛入市，再加上海逸商業(yè)綜合體、龍溪商業(yè)綜合體的逐漸成熟，外海板塊可以說是基本形成。

????夜色之下，外海板塊可以說是既有人氣，也有煙火氣。

????近日晚上，記者來到外海板塊，經(jīng)初步估算，該板塊進駐的樓盤已超10個，其中在售的有5個。從樓盤亮燈的數(shù)量來看，印象海倫灣、海逸星宸、龍溪新城三大樓盤的亮燈率已超過五成，其中印象海倫灣更是超七成，而部分仍在交付中的樓盤如朗基香醍灣也可以看到星光點點的亮燈率。

????商業(yè)配套方面，海逸商業(yè)綜合體、龍溪商業(yè)綜合體已經(jīng)比較成熟，衣食住行方面可以說是配置齊全，晚上過來逛街的消費者也不少，不少食肆更是炊煙裊裊，熱鬧非凡。

????如今

????“內(nèi)卷”很嚴(yán)重

????然而，好景不長。

????自2021年下半年開始，外海板塊開始進入降價潮。高峰時期，以海外板塊標(biāo)桿樓盤印象海倫灣為例，其銷售均價達到1.2萬元/平方米，其他樓盤的均價也在1萬元以上/平方米。從2021年下半年開始，外海板塊出現(xiàn)單價“9字頭”。到了2022年，單價“8字頭”的房價可以說在外海片區(qū)已經(jīng)比較常見。而到2023年，外海片區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)單價“6字頭”、單價“7字頭”的銷售價格已經(jīng)非常普遍。合璟華富地產(chǎn)目前正代理外海新盤的銷售，其總經(jīng)理黃錦康告訴記者，截至目前，整個外海板塊在售的項目一共有5個，分別是冠利江灣國際、融信中駿學(xué)院府、朗基香醍灣、嘉福銘著和新旅學(xué)仕府，其實在售的樓盤并不算多，但“內(nèi)卷”卻很嚴(yán)重，大打價格戰(zhàn)。

????其中原因何在？

????“中山客戶的減少是其中一個很重要的原因?！痹谕夂ｉ_房產(chǎn)中介門店的老板劉先生表示，近年來，中山古鎮(zhèn)的房價也大幅下滑，現(xiàn)在“1萬出頭”的單價就可以買到不錯的樓層和戶型，由此外海板塊的性價比就顯得不突出。另一方面，從中山過來外海購房的客戶，九成都是為了孩子讀書，中山購房不但成本相對高，而且還需要足夠的積分?jǐn)?shù)才能入讀公辦學(xué)校，后來中山調(diào)整了入學(xué)政策來“搶客戶”，當(dāng)?shù)厝巳胱x公辦小學(xué)的門檻降低，這使得外海的新房失去優(yōu)勢，前來購買的中山客戶大幅下滑?？蛻魷p少了，銷量下滑了，樓盤只能以價換量。黃錦康也表示，從他們目前的代理銷售情況來看，中山客戶的占比已經(jīng)不足五成。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭告訴記者，早期，由于中山古鎮(zhèn)和外海的價格以及入學(xué)政策的差距，導(dǎo)致外海板塊吸引了大量的中山客戶。同時，早期的樓盤大多圍繞在外海大橋周邊，對于中山客戶來說，兩城來往較為方便。而隨著中山樓盤價格和購房政策的調(diào)整，與外海的差距不斷縮小，外海板塊的優(yōu)勢逐漸減弱，中山客戶明顯減少，目前在售項目的去化速度不及當(dāng)年，只能降價促銷。

????“如果再晚兩年，我就不會考慮在外海買房了。”2021年，來自中山的李女士在外海融信中駿學(xué)院府購置了一套商品房，今年7月完成交樓，目前正在裝修當(dāng)中。“當(dāng)時我是9000多元/平方米入手的，現(xiàn)在加一點錢就可以在古鎮(zhèn)買房了。”李女士告訴記者，雖然古鎮(zhèn)和外海只有一橋之隔，但外海大橋現(xiàn)在經(jīng)常堵車，沒有以前那么方便了?！耙坏缴舷掳喔叻迤?，還沒到外海大橋就開始堵車，一堵車就要花費將近一個小時的時間才能回到江門，如果遇上事故的話甚至需要兩個小時?！崩钆空f。

????此外，除了價格和入學(xué)政策的優(yōu)勢減少外，外海板塊的配套依舊有待完善。奕聰花園業(yè)主劉先生就表示，雖然現(xiàn)時外海板塊的商業(yè)配套總體比較全，但缺乏大型肉菜市場，還是不夠方便?！半m然樓下也有一些生鮮店，但畢竟選擇少，價格較貴，也不夠新鮮，附近也沒有大型的肉菜市場，有時候我會專門跑去古鎮(zhèn)那邊的菜市場買菜，感覺挺不方便的?！眲⑾壬f。

????張鎮(zhèn)蘭也認(rèn)為，目前外海板塊在售項目的配套尤其是樓下商業(yè)的配套較弱，沒什么店鋪進駐，雖然距離海逸、龍溪等成熟商業(yè)綜合體并不遠，但始終沒那么方便。此外，包括大型肉菜市場等在內(nèi)的部分規(guī)劃依然未兌現(xiàn)，因此吸引力變差。

????對此，外海一樓盤開發(fā)商表示，他們在努力招商，但由于樓盤距離海逸、龍溪等成熟商業(yè)綜合體較近，許多商家并不感興趣，認(rèn)為入住的居民難以支撐起生意。

????變化

????招商引資帶來希望

????窮則生變。

????根據(jù)五邑樓市智庫提供的2023年第45周（2023年11月6日至12日）江海區(qū)住宅網(wǎng)簽套數(shù)排行榜顯示，外海有三個樓盤的網(wǎng)簽套數(shù)位居江海區(qū)前十名，其中嘉福銘著更是以10套成交量位居榜首。黃錦康告訴記者，雖然銷量不如當(dāng)年，但不少樓盤的成交量在整個江海區(qū)都是名列前茅的。

????失之東隅，收之桑榆。

????黃錦康向記者提供了一組數(shù)據(jù)，在其代理的樓盤成交量當(dāng)中，雖然中山客戶的占比下滑至46.8%，但本地客戶的占比迅速提升，上升至47.2%，高于中山客戶的占比。“在本地購房客戶中，不少來自產(chǎn)業(yè)園或工業(yè)園區(qū)?！秉S錦康說。朗基香醍灣策劃負(fù)責(zé)人童方舟也表示，自項目加推以來，銷售成績較理想，其中有不少購房客戶都是來自外海的工業(yè)園區(qū)。

????驅(qū)車在連海路、金甌路、江睦路等外海街道與周邊市區(qū)聯(lián)通的重要交通動脈上，透過車窗放眼望去，大大小小的工業(yè)園，麥克韋爾、摩爾科技等企業(yè)的廠房在兩旁掠過，廠房中轟鳴運作的機器和熱火朝天的生產(chǎn)場景盡顯外海產(chǎn)業(yè)興旺。

????近年來，外海街道工業(yè)項目建設(shè)提速，聚集了越來越多的高新產(chǎn)業(yè)。轄區(qū)內(nèi)共有企業(yè)超9000家，不但實體經(jīng)濟數(shù)量質(zhì)量位居全市鎮(zhèn)（街）第一，21個村級產(chǎn)業(yè)園更是成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要陣地。作為江海區(qū)經(jīng)濟重鎮(zhèn)，外海街道由此吸引了不少外來人口來此拼搏、定居，轄區(qū)現(xiàn)有逾23萬人口，流動人口占比超七成。

????“外海街道大力實施招商引資，由此吸引了許多企業(yè)、產(chǎn)業(yè)落戶外海，帶來充足就業(yè)機會的同時，還帶來源源不斷的流動人口。時間久了，這些人口就會轉(zhuǎn)化為購房的力量，未來也會如此?！崩钇G芳說。

????今年初，首期投資達5億元的江門市長生科技園項目落戶外海街道，該項目位于高新區(qū)17號地七西村自留用地，目前已全面動工。截至目前，外海街道已成功引入億元以上產(chǎn)業(yè)項目15個，總投資達44億元，新增月度規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)26家，年度新動工項目超50個，計劃總投資額超100億元。

????張鎮(zhèn)蘭也認(rèn)為，作為江門的“東大門”，外海向內(nèi)接駁連海路和擴建后的五邑路，10分鐘可通達江門市區(qū)，向外更是連接珠三角核心區(qū)與江門主城區(qū)的重要節(jié)點。除了交通四通八達外，片區(qū)內(nèi)的配套亦在逐步完善，包括龍溪綜合體、海逸領(lǐng)匯、城央綠廊等，生活氛圍逐漸濃厚。同時，高新第一小學(xué)今年已經(jīng)招收首屆一年級新生，師生安排到實驗小學(xué)借讀，預(yù)計過渡期為一年，未來可提供2160個優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位。江門市中心醫(yī)院新院區(qū)建設(shè)項目也于今年9月在外海街道工友村揭牌?！霸诶貌粩嗟那闆r下，外海板塊的樓盤可以抓住外海街道大力招商引資，吸引外來人口的時機，結(jié)合江門的最新購房政策，適當(dāng)推出讓利措施，吸引在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐獾厝嗽谕夂０布衣鋺??！睆堟?zhèn)蘭說。

????建議

????完善配套提升板塊價值

????“外海板塊不應(yīng)該‘內(nèi)卷’降價這么厲害，外海板塊如何重新起步，提升板塊價值，是個值得思考的問題?！秉S錦康說。

????對此，張鎮(zhèn)蘭表示，要想拉動一個板塊的價值，需要完善基本的生活配套。目前外海板塊新舊樓盤已經(jīng)超10個，居住氛圍濃厚，入住人口也較多，鄰近沒有大型肉菜市場無疑是不合理的，建議盡快落實肉菜市場規(guī)劃，以更好滿足周邊居民的日常生活需求，給予廣大業(yè)主乃至潛在業(yè)主的信心。

????黃錦康則提倡，外海板塊各大樓盤停止價格戰(zhàn)，從注重銷量轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅貥潜P內(nèi)核、服務(wù)的提升?！案鞔髽潜P應(yīng)當(dāng)保持良好的互動和溝通，有關(guān)部門也可以加強引導(dǎo)。同時，也建議樓盤銷售人員可以深入到外海各大產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園區(qū)進行宣傳，讓更多的外來務(wù)工人員了解優(yōu)質(zhì)的外海樓盤?！秉S錦康說。

????李艷芳認(rèn)為，短期而言，外海板塊想提升價值，最好的辦法就是強化教育配套。從現(xiàn)有的資源來看，僅有外海中心小學(xué)一家優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)是不夠的，應(yīng)當(dāng)盡快保質(zhì)保量地做好高新第一小學(xué)的建設(shè)?，F(xiàn)在的買房者都非常注重教育配套，把高新第一小學(xué)建設(shè)得高大上，引入優(yōu)質(zhì)的師資，無疑可以增強業(yè)主對板塊的信心。“從長遠來看，希望當(dāng)?shù)卣軌蚶^續(xù)加強招商引資，引入更多的高新企業(yè)，從而吸引更多消費能力強的人才，給外海板塊帶來源源不斷的人口紅利，”李艷芳說。

????童方舟則表示，希望能夠進一步完善新盤的周邊道路，如目前朗基香醍灣小區(qū)旁邊的規(guī)劃道路就還沒有開通，業(yè)主出入不太方便，希望能夠早日開通，同時也希望外海板塊能夠增加一個大型的、成熟的、標(biāo)志性的商業(yè)項目，給入住居民帶來更多的選擇。

????外海所在之處，為江門“東大門”，在全市尤其江海區(qū)以高水平招商引資賦能高質(zhì)量發(fā)展，奮力跑出發(fā)展“加速度”的情況下，其樓市板塊發(fā)展可期。