房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策密集發(fā)布，有助于購房者降低購房成本。
房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。
????那么，這些政策將為居民購房帶來哪些便利和實(shí)惠？對(duì)此，記者進(jìn)行采訪。
????文/圖 江門日?qǐng)?bào)記者 李銀換
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????三部門推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”
????8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。
????通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住宅的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
????在了解這一政策對(duì)樓市影響之前，首先，需要明確的是何為“認(rèn)房不認(rèn)貸”？
????“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是購房有過貸款記錄，再次購房時(shí)即使名下無房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套房，而二套房首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均要高于首套房，拉高了換房群體的首付門檻。
????通知明確，此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場城市間分化差異大，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價(jià)格走勢(shì)等因城施策，可助力房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)與完善。
????在美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭看來，此項(xiàng)政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
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????“認(rèn)房不認(rèn)貸”將有助于降低居民購房成本
????那么，“認(rèn)房不認(rèn)貸”在江門是否落地了呢？
????對(duì)此，記者走訪了解發(fā)現(xiàn)，目前“認(rèn)房不認(rèn)貸”暫未落地。
????根據(jù)當(dāng)前的政策，如果你在別的城市有房貸尚未結(jié)清，哪怕你在江門無房，也要認(rèn)定為二套房，首付三成，并按二套房貸利率（約4.8%）計(jì)算利息。??????????
????如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施，即便你在外地仍有房貸尚未結(jié)清，只要在江門無房，在江門買房就可以享受首付兩成的優(yōu)惠，并按首套房貸利率（約3.6%）計(jì)算利息。
????以在江門購買1套100萬元的房子為例，根據(jù)當(dāng)前的政策最低首付三成，為30萬元。若“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施后，首付只需兩成，為20萬元，大大降低了購房者的首付壓力。
????在“認(rèn)房不認(rèn)貸”情形下，首套房貸利率可以降低，減少月供，提高購房支付能力，減輕購房負(fù)擔(dān)。目前，江門首套房貸利率普遍為3.6%、二套房貸利率普遍為4.8%。以貸款60萬元、等額本息貸款30年計(jì)算，首套房貸利率比二套房貸利率節(jié)省15萬元。
????值得一提的是，去年6月，我市合理確定原限購區(qū)域住房貸款的最低首付款比例，對(duì)無房、無貸款記錄的居民家庭購買普通住房最低首付比例由30%調(diào)整為20%。而對(duì)于有1套住房，不管有沒有貸款記錄，首付比例為30%，若貸款未還清，購買二套非普通住宅首付則為60%；而對(duì)于有2套房，已結(jié)清或無記錄的，首付為30%，若有1套及以上未還清，則暫停貸款。
????“若‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策實(shí)施，疊加此前實(shí)施的合理確定原限購區(qū)域住房貸款的最低首付款比例政策，將有助于剛性和改善性住房需求的購房者降低購房成本?！苯T市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長楊東卉如是說道。楊東卉還表示，目前江門房貸政策相對(duì)寬松，購房者購房成本和還貸壓力較以往已有所下降，所以，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的利好作用在一線城市更為明顯。
????對(duì)于曾在外地貸款購買過住房，現(xiàn)因工作地遷移等原因在當(dāng)?shù)責(zé)o房的新市民，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”能幫助其降低購房門檻。市民李女士此前在外地工作時(shí)購買了一套住房，尚未結(jié)清房貸。去年，她來到江門工作，打算在這里扎根，于是想購入一套住房，她盼著新政早點(diǎn)落地。她給記者算了一筆賬：之前看中的一套150萬元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付30%，要45萬元，如果能‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，首付20%，首付可少付15萬元。
????張鎮(zhèn)蘭認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策是針對(duì)在當(dāng)?shù)孛聼o住宅的購房者，若江門執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，則主要對(duì)外地人在江門購房起到一定的促進(jìn)作用，他們購房的首付和利率均可享受首套標(biāo)準(zhǔn)。
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????延續(xù)“賣一買一”退個(gè)稅
????在居民換房個(gè)稅優(yōu)惠政策方面，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
????這是一個(gè)延續(xù)的政策。去年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局已印發(fā)公告明確，2023年底前，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
????那么，在江門“賣一買一”退個(gè)稅，能省多少錢呢？
????舉個(gè)例子，2023年3月，小靜出售了一套住房，轉(zhuǎn)讓金額為100萬元，繳納個(gè)人所得稅1萬元。2023年7月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為150萬元。由于小靜新購住房金額大于100萬元，則可全額退還1萬元。
????根據(jù)江門現(xiàn)行二手房交易個(gè)人所得稅政策，賣出二手房若不滿五年或唯一一套需全額收取1%作為交易個(gè)稅，而滿五年以上且是家庭唯一住房免征。
????三部門發(fā)文延續(xù)個(gè)稅優(yōu)惠政策，支持居民換購住房，對(duì)于大部分賣房者來說，一套房可以節(jié)省稅費(fèi)在幾萬元。
????“賣一買一”退個(gè)稅優(yōu)惠政策，被業(yè)內(nèi)看作是對(duì)改善型購房的支持。
????嘉毅地產(chǎn)總經(jīng)理鄧桐燊認(rèn)為，“賣一買一”退個(gè)稅政策針對(duì)具有換房意愿的特定人群，對(duì)于有改善需求，但仍猶豫觀望的置業(yè)者，有較強(qiáng)的觸動(dòng)。新政實(shí)施有助于降低改善性置業(yè)成本，加快房屋流轉(zhuǎn)速度。
????在楊東卉看來，“賣一買一”退個(gè)稅政策或能階段性帶動(dòng)本有意愿換房客戶的需求，對(duì)于促進(jìn)市場交易有積極作用。
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????更好滿足剛性和改善性住房需求
????實(shí)際上，近期中央已就住房政策多次表態(tài)。
????7月24日召開的中央政治局會(huì)議提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
????7月27日住建部部長在建筑企業(yè)座談會(huì)上，指明政策三大優(yōu)化方向——降首付、降利率、落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
????8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議指出，對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)政策，重點(diǎn)包括落實(shí)好“金融16條”、精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降、調(diào)整存量房貸利率。
????“近期，房地產(chǎn)政策風(fēng)吹向改善需求購房者?！睏顤|卉認(rèn)為，如今改善性住房需求逐漸增多，主要有三方面的原因：一是如今人們對(duì)居住環(huán)境有更高的要求。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，購房者不再簡單滿足于“一宅一生”，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的“好宅”需求增大。二是隨著國家政策的出臺(tái)，樓市價(jià)格回歸理性。同時(shí)，房貸利率的降低、限購政策的放松、“賣一買一”等政策的出臺(tái)，使得購房成本進(jìn)一步降低，減輕市民的購房壓力。三是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)保值能力強(qiáng)?！叭绾芜M(jìn)一步釋放改善性住房需求成了政策優(yōu)化的方向?！睏顤|卉如是說道。
????在張鎮(zhèn)蘭看來，近期，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)松綁信號(hào)，這對(duì)行業(yè)來說意味著政策環(huán)境的改善，讓剛性和改善性住房需求得到進(jìn)一步釋放，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
