政策“暖風”頻吹，激活江門樓市。

在相對寬松的住房政策支持下，江門房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)向好的局面。

????近期的樓市政策讓人應(yīng)接不暇。

????據(jù)中原房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2023年7月，全國共計出臺房地產(chǎn)政策超72次，為今年政策最為密集的一個月。

????其中，7月31日，國家發(fā)展改革委發(fā)布恢復(fù)和擴大消費二十條措施（簡稱“措施”）。在穩(wěn)定大宗消費方面，措施提出，“支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策?！卑炎》肯M納入到大宗消費的重要位置，足以說明房地產(chǎn)消費的重要性。

????受疫情、行業(yè)周期性調(diào)整等多重因素疊加影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局。如今，政策“暖風”頻吹，能否吹暖江門房地產(chǎn)市場？

????文/圖 江門日報記者 李銀換

????“暖風”頻吹 利于穩(wěn)定市場預(yù)期

????連日來，房地產(chǎn)調(diào)控松綁信號一個接著一個。

????7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造。

????7月24日，中共中央政治局會議指出，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，應(yīng)當“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。值得注意的是，中共中央政治局會議并未提及“房住不炒”，而結(jié)合“供求關(guān)系”的全新定調(diào)，業(yè)內(nèi)直呼重大利好政策將逐步釋放。

????此后，政策調(diào)整的脈絡(luò)愈發(fā)清晰。7月27日，住建部表示，要落實降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。

????之后，國家多部委對相關(guān)政策內(nèi)容進行了重申和強調(diào)。7月31日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措。

????同日，國家發(fā)展改革委發(fā)布恢復(fù)和擴大消費二十條措施。在穩(wěn)定大宗消費方面，措施提出，支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策。

????美智地產(chǎn)市場研究中心總監(jiān)張鎮(zhèn)蘭認為，措施的針對性強，國家對激活消費的決心很大，通過消費的擴大來帶動經(jīng)濟發(fā)展的愿望強烈。此外，把住房消費納入到大宗消費的重要位置，說明房地產(chǎn)消費的重要性。而措施再次強調(diào)了支持剛需和改善性住房需求，說明各地政策還有很大的改善空間，下半年因城施策將是重點。

????8月1日，央行在2023年下半年工作會議提出，因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。其中，“指導(dǎo)商業(yè)銀行”的表述，增添了政策實操性。央行的加入，也讓業(yè)內(nèi)多方對政策的快速落地抱有更大希望。

????8月4日，國家發(fā)改委、財政部、人民銀行、國家稅務(wù)總局聯(lián)合召開新聞發(fā)布會，會議主題是“打好宏觀政策組合拳，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”。房地產(chǎn)無疑是其中一個重點內(nèi)容。

????“政策‘暖風’不斷吹來，有助于提振信心，穩(wěn)定市場預(yù)期，讓剛性和改善性住房需求得到進一步釋放，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！睆堟?zhèn)蘭如是說道。

????購房信心不足 市場需求疲軟

????政策“暖風”照拂背后，是房地產(chǎn)市場尚未止跌回升的市場表現(xiàn)。

????國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，6月，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平或略降、二手住宅環(huán)比下降。

????江門的情況與全國的情況相似。市住建局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，共賣出超2.7萬套一手住宅，同比增長18.5%。盡管上半年樓市整體表現(xiàn)不錯，但值得注意的是，進入6月后，一手住宅成交量有所下滑，6月一手住宅成交2827套，環(huán)比下跌36.6%。而價格方面同樣出現(xiàn)下調(diào)，6月一手住宅成交價格為7889元/平方米，環(huán)比下跌0.4%。

????業(yè)內(nèi)人士認為，目前房地產(chǎn)市場需求疲軟的原因，更多是在于購房者購房信心不足。

????居民的收入水平是影響消費水平的主要因素之一，隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，居民收入正在逐步改善。根據(jù)江門市經(jīng)濟半年報，上半年，全市居民人均可支配收入20953元，同比增長5.5%，比一季度加快1.5個百分點，增速比全省同期高0.6個百分點。

????在江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長葉澤權(quán)看來，受疫情、行業(yè)周期性調(diào)整等多重因素疊加影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局。在提振購房信心方面，他認為，在需求端，調(diào)整的方式主要是降低購房門檻、增加交易活性。降低房貸利率下降，有利于減輕購房者還貸壓力。伴隨著6月央行下調(diào)LPR基準利率，商業(yè)銀行房貸基準利率將對應(yīng)下調(diào)，首套和二套房貸利率有望進一步走低。

????在供給端，政策支持的方式主要是保障房企合理的融資需求、做好房企風險管控以及優(yōu)化土地交易制度。6月末，央行和金融監(jiān)管總局延長了房企兩項重要的融資業(yè)務(wù)期限至2024年底，并提出下一個階段將保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)風險市場化出清。

????因城施策 更好滿足購房者合理住房需求

????降低首房首付比例及房貸利率是本輪限貸寬松釋放的重要信號。

????記者梳理發(fā)現(xiàn)，相較于廣州、深圳、北京等大城市，江門的房地產(chǎn)政策相對寬松。

????近年來，我市準確把握房地產(chǎn)市場新形勢，因地制宜、精準施策，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，更好滿足購房者的合理住房需求。

????在首付比例方面，2022年6月，合理確定我市原限購區(qū)域住房貸款的最低首付款比例，對無房、無貸款記錄的居民家庭購買普通住房最低首付比例由30%調(diào)整為20%。

????在房貸利率方面，經(jīng)廣東市場利率定價自律機制審議，我市1月18日起實施階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。隨著央行公布7月最新LPR，江門部分銀行也跟進調(diào)整房貸利率，目前首套房貸利率低至3.6%，二套房貸利率低至4.8%。在全國范圍來看，這一房貸利率也處于較低水平。

????為了更好地滿足改善型住房需求，2022年9月底起，我市試點推行以抵押登記變更為主要特點的同行間二手房“帶押過戶”模式，降低二手房交易成本，通過盤活二手房促進一手房去化。多家銀行已推出“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

????此外，為支持居民改善住房條件，財政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)公告明確，2023年底前，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

????在公積金方面，首套房，一個職工申請最高為30萬元，兩個或以上職工共同申請最高為60萬元；第二套房，一個職工申請最高為25萬元，兩個或以上職工共同申請最高為50萬元。職工在我市購買全裝修新建商品住房，一個職工申請，公積金貸款最高額度在我市公積金最高貸款額度的基礎(chǔ)上增加5萬元；兩個職工或以上共同申請，公積金貸款最高額度在我市公積金最高貸款額度的基礎(chǔ)上增加10萬元。購買首套和第二套自住住房的高層次人才公積金最高貸款額度適度提高。3月29日起，我市還提高購買首套自住住房的多子女家庭住房公積金貸款額度、提高購買一星級或以上綠色建筑住宅的住房公積金貸款額度、實施公積金貸款二手房“帶押過戶”新模式。

????江門市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長葉澤權(quán)坦言，近年來，江門因城施策，房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化，房貸利率、首付比例等都處于低位，有利于降低購房者的購房門檻、減輕購房成本。

????未來走勢 預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)向好

????在一系列政策“暖風”的吹拂下，江門房地產(chǎn)市場將有怎樣的變化？

????張鎮(zhèn)蘭認為，在一系列新政下，結(jié)合江門房地產(chǎn)市場的情況，我市應(yīng)該根據(jù)實際情況因城施策，用好政策工具箱，更好滿足市民的合理住房需求。例如，可適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款的優(yōu)化調(diào)整，提高住房建設(shè)的品質(zhì)，也可以加大對住房租賃、保障性住房建設(shè)等方面的支持力度。根據(jù)實際情況采取靈活多樣的措施，共同促進江門房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

????葉澤權(quán)表示，結(jié)合近幾年江門房地產(chǎn)市場的特點，建議多方合力提升金融支持房地產(chǎn)力度。譬如，落實好首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制和換購住房退稅政策，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。同時，可考慮放寬“豪宅線”的界限，以更好滿足改善住房需求。

????葉澤權(quán)認為，下半年房地產(chǎn)政策仍將維持偏暖的主基調(diào)，預(yù)計年內(nèi)房地產(chǎn)市場可能總體處于弱復(fù)蘇的態(tài)勢。在相對寬松的住房政策支持下，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)向好的局面。在“房住不炒”和“因城施策”的政策背景下，希望我市進一步探索有利于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的政策出臺，以逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)市場“三穩(wěn)”的目標。